夫妻一方负债，导致登记在该方名下的夫妻共有房产被法院拍卖的，未登记房产权属份额的配偶享有拍卖房产的优先购买权——彭某与深圳市某公司、丁某某等执行复议案

陈时习、林鹏飞

关键词：被执行人配偶、共同共有、婚后房产、登记在被执行人一方、优先购买权

01案情简介

2011年，彭某与丁某某登记结婚，两人婚后于2014年购买了位于深圳市龙岗区的房产（以下简称涉案房产），该房产登记在丁某某一人名下。

2021年3月，深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）受理了申请执行人深圳市某公司与被执行人丁某某等借款合同纠纷一案，该案在执行过程中，深圳中院裁定强制拍卖、变卖涉案房产以清偿债务，申请执行人对该房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。

2021年10月，涉案房产第一次网络拍卖，深圳中院在拍卖公告中确认彭某为优先购买权人，但随后以彭某“不符合优先购买权资格，取消其优先购买权”，而撤回该次拍卖；重新进行拍卖时，拍卖公告里注明“优先购买权人：无”。彭某对此不服，遂委托广东瀛尊律师事务所陈时习、林鹏飞（下称代理律师）向深圳中院提出书面异议，请求撤回对涉案房产的拍卖，并确认彭某对涉案房产享有优先购买权。2022年9月，深圳中院以彭某属于涉案房产的共同共有人，不属于按份共有人，不享有优先购买权为由，裁定驳回彭某的异议请求。

彭某不服该裁定，继续委托代理律师向广东省高级人民法院申请复议。2023年12月，广东省高级人民法院审查认为，彭某作为涉案房产的共同共有人，对涉案房产享有优先购买权，故撤销原裁定。

02裁判理由（法院说理部分）

本院经审查，对深圳中院查明的事实予以确认。本院认为，综合复议申请人提出的复议事由，本案争议的焦点问题是复议申请人彭X对被执行人丁XX名下的涉案房产在执行拍卖时是否享有优先购买权。

涉案房产100%份额登记在被执行人丁XX名下，从按份共有的角度，复议申请人无相应份额，但涉案房产系复议申请人彭X与被执行人丁XX在婚姻关系存续期间所购买，在复议申请人未提供其夫妻对共有财产有例外约定的情况下，根据《民法典》第一千零六十二条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权”的规定，应认定属于彭X与丁XX夫妻共同财产，归夫妻共同所有。对于夫妻共同所有，依照《民法典》第三百零八条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，涉案房产应视为共同共有。

在共同共有情形下，虽然现行法律并无其他共有人享有优先购买权的规定，但本案系人民法院依国家强制力行使对被执行财产的处分权，有别于共同共有人自主交易下就共有物的变更或者处分，故复议申请人在司法拍卖中是否享有优先购买权，需从复议申请人享有的权利及份额，从适当合理保护的角度进行判断，以保护和平衡拍卖中各方当事人的合法权益。鉴于夫妻共同共有下的人合属性更为明显，不动产类共有物也具有“属于统一整体无法分割处理”的特点，而执行实务中强制拍卖夫妻共有财产后应为被执行人配偶保留一半份额的钱款，故在人民法院强制拍卖后，原先的夫妻共同共有关系必然发生变化，参照《民法典》第三百零九条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，可认定在人民法院强制拍卖时，涉案房产的共有关系已转化为按份等额享有。依照《民法典》第三百零五条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，在执行法院拍卖涉案标的物予第三人时，复议申请人享有在同等条件下优先于第三人购买的权利。深圳中院拟拍卖时认定复议申请人无优先购买权，处理失当，本院予以纠正。

综上，深圳中院作出的(2021)粤03执异XXXX号执行裁定，认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。复议申请人的复议理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第(二)项的规定，裁定如下：

撤销广东省深圳市中级人民法院(2021)粤03执异XXXX号执行裁定。

03案例评析

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等司法解释的规定，法院在拍卖被执行人名下财产时，应当通知优先购买权人。在法院强制拍卖、变卖被执行人财产的实务中，被执行人财产为其与配偶共有财产的情况并不少见，但在多数情况下，由于被执行人配偶自身经济能力不足，通常并无参与竞拍该夫妻共同财产的意愿，这使得被执行人配偶作为共同共有人是否享有优先购买权这一问题在实务中未受到各方的重视。

本案系被执行人配偶有意愿参与竞拍登记在被执行人名下的夫妻共同房产，在其就被拍卖、变卖的夫妻共同财产向执行法院申报优先购买权时，囿于现行法律仅有关于按份共有人对共有财产享有优先购买权的规定，并无关于共同共有人对共有财产享有优先购买权的规定，执行法院以被执行人配偶为共同共有人而非按份共有人为由，认定其不享有优先购买权。

本案的典型意义在于：第一，论述了共同共有财产被法院强制拍卖时，共有人之间的共有关系由共同共有转化为按份共有，其他共有人直接根据《民法典》第三百零五条的规定对共有财产享有优先购买权，为法院在执行中认定共同共有人的优先购买权提供了理论参考；第二，明确了被执行人配偶对于被执行人名下被拍卖、变卖的夫妻共同财产享有优先购买权，为后续法院在拍卖、变卖程序中认定优先购买权人以及共同共有人维护自身优先购买权提供了重要实务参考。

陈时习律师

强制执行法律专业委员会主任

陈时习，广东际唐律师事务所强制执行法律专业委员会主任，深圳市律师协会强制执行法律专业委员会委员，深圳市龙华区法学会专业法律咨询专家。债权债务处理专家，处理过各类重大、复杂债权债务案件，执行理论功底过硬，实战经验丰富，擅长综合各类方式、手段，解决执行中的“难、繁、慢”等问题。

擅长领域：强制执行、债权债务实务、执行异议、执行异议之诉。

林鹏飞律师

网络技术犯罪研究中心委员

林鹏飞律师，际唐律师事务所刑事业务研究院网络技术犯罪研究中心委员。

业务领域：强制执行业务，经济纠纷处理、刑事辩护。

内容来源 | 际唐律师事务所

本期编辑 | 际唐品宣 新媒体部

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