小区均价 7 万元，可以 5 万元卖吗？

—论低价售房

近几年中国房地产市场风谲云诡，同一个小区，开发商一期毛坯卖20000元/平方米，半年后二期带精装修卖16000元/平方 米，一期业主集体维权大骂开发商无良；同小区二手房从10000元/平方米涨到40000元/平方米，然后有人28000元/平方米成交，其他业主投诉其偷税漏税，甚至涉嫌行贿等。这样的新闻不胜枚举，大家对低价卖房观点也是不一，读者可自行上网搜索，笔者不再举例。之所以出现上述情形，笔者认为其根源还是国人还抱有房产价格会永远上涨的执念。

从目前法律规定看，开发商作为房屋的所有权人对房屋具备完全的处分权，其定价只要不违反《价格法》及相关主管部门的规定即可，而对业主出售其二手房的价格限制更是少之又少。其根本原因是商品价格本身是浮动的，市场经济情况下，没有任何一个商品的价格是永远上涨的，而且对自己财产的处分他人是无权干涉的，这也是所有权的必然要求。同时目前关于房屋买卖的问题，也仅仅限制房屋专有权、共有权、成员权一起转让，不得进行分割。因此，如发生其他业主投诉、阻挠等情形，业主自然可以拿起法律武器维护自己的权益。因此，小区均价7万元，不要说挂5万元，挂多少都可以，他人无权干涉。

另据笔者经验，低价转让房屋只有在一种情况才可能被撤销，即业主为恶意逃避债务将其房屋低价转让致使业主的债权人的债权得不到清偿。简单举例：业主对外欠债200万元，房产净值250万元，然后原业主将房屋以半价125万元卖给第三人，导致业主75万元的债务还不上，此时业主的债权人即可申请撤销该笔房屋买卖，属于债权人撤销权的范围。鉴于低价卖房恶意逃债的现象频发，作为业主也应了解此种情形的法律风险和救济途径，笔者论述如下：债权人撤销权是指债权人对于债务人所为的危害债权的行为，可请求法院予以撤销以维持债务人责任财产的权利。（引：韩世远.合同法总论[M].北京:法律出版社,2018:453.）

《民法典》第538条规定：债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《民法典》第539条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。上述条文源于原《合同法》第74条第1款：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。仅就低价转让房产的情形而言，原《合同法》要求受让人必须知道债权人受损的事实，现《民法典》仅要求受让人知道或应当知道影响债权人实现债权的情形，门槛更低，更加有利于保护债权人的合法权益。我们看下面一个简单的案例。

【案例】（2021）粤0306民初7号案

张某诉罗某甲民间借贷一案，2017年7月6日宝安法院作出（2017）粤0306民初8701号民事判决，确认罗某甲应归还张某借款本金250万元及利（按照年化24%自2016年9月16日起算）。后双方达成执行和解，用罗某甲的小产权房抵账220万元，已完成过户，剩余30万元分两笔归还，如罗某甲按期归还则张某申请结案，如罗某甲未按期归还，张某可要求按原判决支付利息。后又签署还款协议书，确认尚欠20万元，分两笔归还，如罗某甲按期归还则张某申请结案，如罗某甲未按期归还，张某可要求按原判决恢复执行，要求罗某甲支付利息。

2017年3月16日，在张某诉罗某甲民间借贷一案期间，罗某甲和罗某乙各将其所有的某小区房产份额的50%卖给罗某甲之子罗某丙，房屋建筑面积167.45平方米，总价413万元。

鉴于罗某甲未按期归还借款，张某要求按照原判决执行，支付本金和利息，并诉至宝安法院要求撤销罗某甲出售50%房产份额的行为，起诉后罗某甲支付剩余20万元欠款本金。 

根据案件举证情况，法院认为：（1）案涉房产买卖双方为父子关系，对于双方交易是否真实、价格是否合理应作严格审查；（2）在有债务未清偿的情况下，罗某甲将其名下房产转让给其子罗某丙，罗某甲有责任提供证据证明其转让房产的行为真实且转让价格合理。但是，实际情况是，罗某丙取得案涉房产后向银行抵押贷款，贷款资金的流向混乱，罗某甲、罗某丙提供的证据不足以证明罗某丙向罗某甲、罗某乙实际支付了购房款，应承担举证不能的不利后果。罗某甲、罗某丙的行为损害了债权人张某的权益，张某请求撤销罗某甲与罗某丙之间转让房产的合同，符合法律规定，本院予以支持。

最终法院判决：撤销罗某甲与罗某丙于2016年12月18日签订的《二手房买卖合同》中关于罗某甲向罗某丙转让房产50%份额的部分；罗某丙应于本判决生效之日起10日内将房产50%的份额变更登记至罗某甲名下。本案罗某甲存在为逃避债务恶意转让房产的情况。

笔者认为，在罗某甲与其债权人张某民间借贷案期间，罗某甲即开始转让房屋，在其债权人张某已经作出让步的情况下因仅剩的20万元债务导致其过户行为被撤销实属因小失大、得不偿失。诚然，趋利避害是人的本性，只有学法懂法用法，才能保证自身行为的合法性，并保证自己的行为预期不至于落空。