一、问题：为什么要出台《住房租赁条例》

任何一个法律法规的出台都不是无缘无故的，现有法律法规体系下，对房产租赁问题已经有《民法典》租赁合同章节、《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规进行规范，为什么要另行制定《住房租赁条例》（以下简称“本条例”）？这是我们进行法律解读应当首要思考的问题。

从几个法律法规的关键词可窥见一二，现有法律法规的关键词为“房地产”、“商品房”、“城镇房屋”，而本条例的关键词为“住房”，上述概念既存在重合亦存在差别，房地产的概念最广，商品房与之相对有非商品房如保障性住房、军产房等，城镇房屋与之相对的则有非城镇房屋如农村自建房，而住房与之非住房如商铺、写字楼。我们可以认为，商品房是以房屋流通属性为标准作出的分类，城镇房屋则以地域为标准作出的分类，而住房则是以功能为标准作出的分类。

因此，本条例的出台目的是解决我国目前的居住问题，并不包括商品写字楼厂房等商业用房。有了这个意识，我们就能理解本条例的诸多规定了。而本条例作为行政法规，更多的是体现国家在住房租赁领域的行政管理，重点在于规范市场秩序、明确监管职责并设定相应的行政处罚机制。

本文第二部分对条例作简单解读。

二、条款要点政策性解读

1、适用范围更加精准

依据《条例》第二条，其适用于“城镇国有土地上住房租赁活动”，相较于《商品房屋租赁管理办法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本条例适用范围是城镇国有土地上的住房，而不包括商铺、写字楼等商业用房，因此对于商业用房的业主可不必关注本条例，而住宅业主包括经营住房租赁的企业以及经纪公司、平台应当重点关注。

2、更加重视房源安全

《条例》第七条：“用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。”

这一规定主要解决的是群租房和隔断房的问题，尤其是直接禁止单独出租不具有居住属性的空间，这体现本条例维护居住安全的核心思想。

3、加强对经营主体监管

《条例》第二十条：“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。”

将自然人从事房屋租赁业务视同住房租赁企业的规定，无疑是针对当前二房东借自然人名义逃避监管的应对措施，体现了实质大于形式的立法技术。

因此适用租赁企业的监管措施比如（1）报送开业信息、公示服务范围、服务标准及租赁住房信息（第15条、第18条）；（2）发布房源需要真实、一致（第16条）；（3）建立租赁档案及内部管理制度，不得非法收集、使用、加工、传输、买卖、提供或者公开他人个人信息（第17条）；（4）建立资金监管账户并使用该账户收付租金（第19条），该条款能够有效应对租赁企业为抢占市场、扩张规模进行高价收房低价出租等违背市场规律的行为可能导致的暴雷风险。

4、加强对经纪机构监管

房地产经纪机构作为房地产市场的不可或缺的重要力量，因此条例在房地产经纪机构的人员配置、人员从业规范做了规定，尤其是除了核验委托人信息、房屋产权信息，还要求必须实地查看房屋的（第23条）,同时要求不得对不符合法律规定的房屋提供经纪服务，以及绝对禁止代收、代付住房租金、押金和相对禁止以当事人名义签订合同（第24条）。

5、加强网络平台监管

网络时代平台对房地产租赁市场起着至关重要的作用，对平台的监管主要体现在对房源发布者身份的核实以及对房屋真实性的核实（第36条）。本文认为虚假房源应当包括房源不存在、房源信息虚假尤其是房源价格虚假的情况。

6、法律责任

《条例》第六章“法律责任”设置了详尽的罚则，体现出事后监管、打击违法违规行为的立法导向。针对不同责任主体的违规行为，条例设置了具体的行政的处罚标准。如：出租人/中介机构将非居住空间出租为居住房（群租房）, 可处警告、最高10万元罚款、没收违法所得（第39条）,体现了对人身安全的保障；住房租赁企业未设资金监管账户 ,最高可处50万元罚款（第43条）,防控“高收低出”爆雷风险；平台发布虚假信息、不核验身份,可处10万元以下罚款（第46条）。

总结

本文认为，《住房租赁条例》的出台，标志着我国住房租赁市场迈入法治化、精细化监管的新阶段。它不仅明确了各方责任边界，更通过设立硬性合规门槛，推动住房租赁行业健康发展。对于租赁市场参与者而言，这既是挑战，更是转型升级的契机。

最后，应当提示的是住房租赁领域除了受到本条例的规范外，《民法典》租赁合同章节、《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规仍具有规范效力。

齐炳雨律师

房产物业法律专业委员会主任

齐炳雨律师，河南许昌人，际唐律师事务所房产物业法律专业委员会主任。

专注于民商事纠纷，具有深厚的民法理论基础，擅长合同纠纷、公司纠纷、房产物业纠纷，个人独著普法书籍《深圳住宅业主必备33个法律知识》，研究兴趣主要集中于民法学和法学方法论。

姚杭玲律师

房产物业法律专业委员会委员

姚杭玲律师，广东潮汕人，现为际唐律师事务所专职律师，际唐律师事务所房产物业法律专业委员会委员。深圳市律师协会会员，企业合规师。姚律师深耕民商事法律服务领域，兼具扎实的法学功底与丰富的实务经验，秉承“受人之托，忠人之事”的职业理念，以严谨细致的态度为当事人提供专业、高效的法律服务。

内容来源 | 际唐律师事务所

本期编辑 | 际唐品宣 新媒体部

版权声明 | 本文属于原创文章，转载需注明作者姓名及出处！