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你们小区有业主委员会吗？

—论业主委员会的重要性

笔者之所以有此一问，源于网传深圳市住房和建设局（以下简称深圳市住建局）于2022年4月出台的一份文件：《深圳市住房和建设局关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》，上述通知要求用三年时间，完成全市住宅小区业主委员会的全覆盖。（①深圳政府在线：http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/content/post_9722418.html）

更有文章指出深圳现有业主委员会比例仅有16.33%（②搜狐网：https://www.sohu.com/a/595445182_121123698）。笔者虽然不清楚深圳业主委员会实际比例，但从深圳市住房和建设局的文件可以看出，深圳的小区业主委员会成立的比例并不高。我们应该知道的是深圳业主委员会的实践在全国是领先的，毕竟全国第一个业主委员会于1991年9月诞生在深圳市罗湖区的天景花园，彼时的称谓还是“业主管理委员会”（③唐娟.城市社区业主委员会发展研究[M].//黄卫平.中国地方治理和政治发展实证 研究丛书.重庆:重庆出版社,2005:37.）。其成立时间早于《深圳住宅物业条例》实施的时间（1994年），更早于全国性的物业行政法规《物业管理条例》实施的时间（2003年）。《深圳住宅物业条例》第9条规定：住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生管委会。《深圳物业条例》（2008）第9条中规定：物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。因此业主委员会是应当成立的，不是可有可无的。

但实践中，成立业主委员会存在诸多障碍导致业主委员会覆盖比例并不高，有业主感叹成立业主委员会要“过五关斩六将”，其中最难的有三大关：一是业主参与关，业主人数多、意见不集中、参与积极性不高是重要原因；二是政策法规关，对业主而言， 弄懂吃透相关政策法规并不容易；三是利益冲突关，比如物业公 司的阻挠。湖南长沙某小区甚至出现15年间4次筹备业主委员会 均以夭折告终的情形。（④叶俊东.小区大事：重塑城镇化下的社区治理[M].//半月谈基层治理智库丛书编委 会.基层治理智库丛书.北京:新华出版社,2020:14-17.）

笔者认为，阻碍业主委员会成立的最关键的因素是利益冲突。 毕竟没有业主委员会，小区业主共有部分的管理、收益、处置或多或少会遭到个别开发商、物业公司的觊觎和侵吞。而由于没有统一代表业主权益的业主大会或业主委员会的存在，业主与开发商、物业也时常伴随着激烈的冲突，如北京的方舟苑小区、上海的四季园小区、西安的紫薇城市花园小区、广州的丽江花园小区、深圳的振业景洲大厦小区等。（②唐娟.城市社区业主委员会发展研究[M].//黄卫平.中国地方治理和政治发展实证 研究丛书.重庆:重庆出版社,2005:3-7.）因此，如何构建开发商、物业、业主三方良性关系，是值得深思的话题。

如果没有业主委员会，对于侵害业主共有部分利益的情形，如开发商将架空层改建成商铺出租、物业公司私自出租外墙广告位等，应当如何维权呢？笔者只能说很难。最大的法律问题是单个业主能否单独起诉，也就是单个业主就侵害业主共同权益的问题能否以个人名义维护全体业主的权益。在（2008）粤高法立民申字第2833号王某与深圳市某开发商排除妨害纠纷案件中，再审法院广东高院明确提到，如果开发商确实存在违规出租架空层商铺，侵害小区全体业主利益的行为的，应由业主委员会代表多数业主提起诉讼；未成立业主委员会的，也可由法定的多数决的业主提起诉讼。如允许业主个人提起该类诉讼，可能影响全体业主的共同利益。因此驳回了再审申请人的诉求。而要求小区全体业主的多数提起诉讼，难度可想而知，因此在没有业主委员会的情况下，业主共有部分利益被侵害维权面临的最大难题就是没有起诉资格。直到2011年10月12日广东高院发布《广东高院物业纠纷指导意见》才得到部分解决。《广东高院物业纠纷指导意见》第2条中规定：涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。……未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。

因此，自2011年10月12日后，有直接利害关系的业主可以单独提起诉讼，但是否存在利害关系，有时并不容易认定。

【案例】（2019）粤民再 377 号案

深圳市某小区三名业主与物业公司共有权纠纷中，三名业主向龙岗法院起诉，要求物业公司恢复2015年以后小区所有被破坏的绿化。

一审法院认为，三名业主虽系案涉小区的业主，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但其请求恢复原有绿地、绿化等公共设施的事项已涉及业主的共同利益，故应由业主共同决定。案涉小区尚未成立业主委员会，涉及业主共同利益的事项应由全体业主或符合法律规定的相关比例业主授权的人员提起相关诉讼。三名业主以个人名义起诉，实质上行使了业主共有权，但其未提供证据证明其依法取得了符合法律规定的相关比例的业主的授权，故其起诉不符合法律规定，驳回了三名业主的起诉。三名业主不服上诉至深圳中院。

二审法院认为，《广东高院物业纠纷指导意见》第2条中规定，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。案涉小区尚未成立业主委员会，三名业主请求恢复小区周边所有被破坏的绿化，涉及全体业主共同利益的事项，其并非属于与本案有直接利害关系的业主，故三名业主起诉不符合法律规定，上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定虽适用法律不当，但裁定结果正确，应予维持。三名业主不服，向广东高院申请再审。

广东高院认为，本案的焦点问题为三名业主作为原告提起本案诉讼，主体是否适格。其提起本案诉讼是认为物业公司未经符合法律规定比例的业主授权，砍伐小区绿树、灌木，破坏小区绿化，诉请物业公司恢复原状、赔礼道歉、赔偿损失等。本案一审诉讼中，双方当事人均确认小区目前未成立业主委员会，三名业主作为小区业主，与小区绿化被破坏有直接利害关系，可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。一、二审法院裁定三名业主原告主体不适格，并分别驳回三名业主的起诉、上诉，属适用法律不当，本院予以纠正。最终，广东高院裁定撤销原裁定并指令龙岗法院进行审理。

虽然，本案经广东高院再审最终认定三名业主具备起诉资格，但业主与起诉事项是否存在直接利害关系，司法实践中也不容易判断。并且单个业主起诉后也会产生很多问题，如单个业主败诉后，其他业主能否继续起诉，又如，其他业主能否就相同的问题提出不同的诉求，这些问题法律并未给出明确规定。

因此，笔者认为，鉴于小区共有利益问题牵涉面广泛，仍应当由全体业主决定并由业主委员会代表全体业主进行诉讼。并且《广东物业纠纷指导意见》已于2021年1月1日废止，单个业主为维护小区共有部分利益起诉，似乎又回到了没有法律依据的境地，但笔者并不认为这是坏事。

另外，如果读者所在小区确实没有成立业主委员会，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的小区，可以由物业所在地居民委员会在街道办指导下，代行业主委员会的职责。如居民委员会代小区业主与物业公司签订物业服务合同，但毕竟居民委员会并非直接利益相关人，居民委员会在维护业主权益方面也存在诸多问题，本文不再展开。

而关于业主委员会是否具备起诉资格的问题虽在实践中有争议，但该问题在2003年8月20日最高院发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中得到解决，最高院正式确认业主委员会能以自己的名义起诉（最高法院〔2002〕民立他字第46号）；并且在2005年8月15日最高院发布《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，再次确认业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼（最高法院〔2005〕民立他字第8号）。业主委员会似乎就是为维权而生，在第二章中，我们也看到了很多业主委员会成立后为维护全体业主权益所做的工作。

最后，回到文章开头，各位读者，你们小区成立业主委员会了吗？1991年深圳诞生了全国第一个业主委员会—业主管理委员会。没有业主委员会，业主共有部分权益被侵害又该如何维权？笔者认为这应该也是网传深圳市住建局力推三年内住宅小区业主委员会全覆盖的主要原因吧。

齐炳雨律师

房产物业法律专业委员会主任

齐炳雨律师，河南许昌人，际唐律师事务所房产物业法律专业委员会主任。

专注于民商事纠纷，具有深厚的民法理论基础，擅长合同纠纷、公司纠纷、房产物业纠纷，个人独著普法书籍《深圳住宅业主必备33个法律知识》，研究兴趣主要集中于民法学和法学方法论。

内容来源 | 际唐律师事务所

本期编辑 | 际唐品牌运营中心

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