前言：本文还有两个标题，业委会甩锅指南和业委会保命法则。写这篇文章的原因是我们在跟业委会的沟通交流中，以及我们看到的、接触到的信息，我们发现部分业委会出现了承担民事责任、行政责任甚至刑事责任的情形，其根本原因在于业委会的行为偏离了业委会的定位和职责。本文将按照业委会是什么、做事原则是什么、职责是什么、承担法律责任情形类型、如何规避业委会法律风险等的逻辑顺序逐步展开。

第一、业委会是什么？

“是什么”是理解任何事物的起点。在小区物业纠纷里面我们经常会遇到的问题比如：什么是业主、什么是专有部分、什么是共有部分。我们也经常会问，时间是什么、生命是什么、幸福是什么、成功是什么，人生的意义是什么。只有深刻地理解了我们所讨论的对象是什么，我们才能正确对待它，运用它。

尽管《民法典》和《物业管理条例》未对业委会作出明确定义，但多地物业管理条例（如《深圳经济特区物业管理条例》第34条、《江苏省物业管理条例》第10条、《德阳市物业管理条例》第16条、《普洱市物业管理条例》第14条、《德阳市物业管理条例》第9条、《洛阳市住宅物业管理条例》第15条、《拉萨市物业管理条例》第32条等）均明确：业主委员会是业主大会的执行机构。因此，应当将业委会理解为业主大会的执行机构。

第二、作为业主大会的执行机构的业委会的做事原则是什么？“法无禁止及自由”还是“法无授权不可为”。

在认同业委会是业主大会执行机构的基础上，我们继续讨论：“执行机构”本身意味着什么？按照我们通常理解，一个主体或者一个组织或者一个公司会有决议机构、执行机构和监督机构。将业委会定义为执行机构，也就意味着业委会没有意思能力、没有决策权，通俗一点讲也就是业委会拍不了板，除非法律授权或者业主大会授权。

经常会争论的一个问题是业委会做事原则是应当参照民法的“法无禁止及自由”还是行政法的“法无授权不可为”，持有两种观点的都有不同理解和充分的依据。本文基于“执行机构”的定位认为业委会应当参照“法无授权不可为”，也就是只有在法律和业主大会的授权范围内才有决策权。

第三、业委会的职责是什么？

《物业管理条例》第15条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。

了解了执行机构的含义，我们继续讨论：职责意味着什么？或者对比来看，权利、权力、义务、职责区别在哪里。简单一点讲，权力和权利都是有选择性，可以行使也可以不行使，而义务和职责是没有选择的，都是必须履行的。所以，职责更多的是义务而非权力或权利。

第四、业委会承担法律责任

本文第二、第三讨论了业委会作为业主大会执行机构的定位以及作为义务性的职责。所以我们可以将业委会违法行为归结为两类：1、没有法律法规、业主大会的授权和业主大会的决议而作为；2、有法律法规、业主大会授权的职责和业主大会的决议而不作为。总结起来的就是不该作为的乱作为、该作为的不作为。

我们举几个简单的例子：

1、深圳市罗湖区住建局开出罚单。

违法事实主要是：2024年9月20日，广东省深圳市罗湖区某小区第五届业主委员会以业主大会名义与深圳某科技有限公司签订《智慧停车系统销售合同》并从业主大会账户支付59120元。根据《小区业主大会和业主委员会议事规则》第六条、第十七条以及《小区共有物业和业主共有资金使用与管理办法》第二十二条的规定，采购智慧停车系统未经业主大会授权且不属于年度预算项目，应当经业主大会决定。业委会在上述事项未经业主大会决定的情形下，擅自签订合同并支付合同款项。

处罚结果：签字委员被通报批评罚款1万、主任罚款2万。

本案例是典型的未经授权的乱作为行为。

2、深圳市罗湖区住建局开出罚单。

违法事实：2024年深圳市龙华区某小区因迟迟不召开业主大会，深圳市龙华区住建局于2024年8月2日向小区业委会送达责令整改违法行为通知书，要求限期召开业主大会。后小区业委会及时发布召开业主大会会议通告，完成整改。

处罚结果：小区业委会主任被处以警告处分。

本案例是典型的有职责拒不履行的不作为行为，虽然仅仅是给予了警告的行政处罚，但是小区业委会候选人资格通常会规定不得因物业相关被行政处罚。因此，根据《深圳经济特区物业管理条例》第35条第2款第3项（有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚），该小区业委会主任可能失去下一届候选人资格。

3、业委会涉及刑事犯罪的案例部分列举。

（1）深圳市南山区某小区业委会主任因挪用共有资金40万进行投资被判刑9个月。

（2）西安市某小区业委会出纳挪用共有资金150万用于借贷牟利被判刑2年1个月。

（3）武汉某小区业委会前台客服侵占物业费、电费等资金202179.46元被判刑8个月。

（4）上海某小区业委会主任、委员通过将小区公共部分低价出租给亲友然后高价对外出租侵占小区共有资金60多万元。

（5）四川某业委会主任为隐瞒挪用资金等违法犯罪行为指示财务、出纳等人员将财务凭证、原始单据从账簿中抽取，重新对会计凭证编号，重新做一套账簿被认定犯隐匿会计凭证、会计账簿罪判刑6个月。

（6）江苏盐城某业委会主任向欲投标的物业公司索贿10万元被认定犯非国家工作人员受贿罪判刑1年。

第五、如何进行法律风险防范

1、秉承加入业委会的初心，不损坏业主利益，不利用职务之便谋取私利。

2、明确自身业主大会执行机构的定位，凡事先问有没有法律法规、业主大会的授权和业主大会的决议，不乱作为。

3、积极履行法律法规、业主大会赋予的职责，坚决执行业主大会的决议，不消极不作为。

律师建议

业委会拥有丰富的经验固然重要，但更要学会保护自己。一个看似微小的越界行为，可能带来难以挽回的法律后果。业委会成员不仅要有服务热情，更要有法律意识，做到在权限内做事，在职责中担当，方能真正为小区共建保驾护航。

齐炳雨律师

房产物业法律专业委员会主任

齐炳雨律师，河南许昌人，际唐律师事务所房产物业法律专业委员会主任。

专注于民商事纠纷，具有深厚的民法理论基础，擅长合同纠纷、公司纠纷、房产物业纠纷，个人独著普法书籍《深圳住宅业主必备33个法律知识》，研究兴趣主要集中于民法学和法学方法论。

姚杭玲律师

房产物业法律专业委员会委员

姚杭玲律师，广东潮汕人，现为际唐律师事务所专职律师，际唐律师事务所房产物业法律专业委员会委员。深圳市律师协会会员，企业合规师。姚律师深耕民商事法律服务领域，兼具扎实的法学功底与丰富的实务经验，秉承“受人之托，忠人之事”的职业理念，以严谨细致的态度为当事人提供专业、高效的法律服务。
 

李嘉律师

房产物业法律专业委员会委员

李嘉律师，中共党员，际唐党支部宣传委员兼纪律委员，际唐“炬光普法”宣讲团发起人，际唐强制执行法律专业委员会委员，高级劳动关系管理师，资深企业法律顾问。

深耕公司治理、人力资源管理、劳动争议、企业合规、知识产权管理及保护、股权架构设计等领域，精于处理跨领域、高难度重大复杂商事争议。执业以来，累计成功处理上千件民商事争议案件。

服务上百家单位（含多家上市公司），深度参与企业战略规划、风险管理、品牌战略及知识产权布局与维权，积淀了深厚的企业风险管控与战略支持能力。

潘丽梅律师

房产物业法律专业委员会委员

潘丽梅，际唐律师事务所律师，公司法律专业委员会副主任，强制执行法律专业委员会委员。曾担任过多家工程公司法务，拥有扎实的法律理论功底，丰富的实践办案经验。从事法律行业多年，工作细致认真，具有良好的服务意识和责任感，擅长经济纠纷、建设工程、公司法律事务等。
 

内容来源 | 际唐律师事务所

本期编辑 | 际唐品牌运营中心

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